2021中国商业地产管理费指数研究报告

原始数据；也：中所国金融比率系统会（浏览者试验性)

根据各省市15个综合小城市值得注意购物中所心店面比对调查原始数据，由综合小城市100个值得注意购物中所心店面为比对有无，组成荣登购物中所心（百MALL）店面楼价比率。2021年年末，百MALL店面最少楼价为26.93元/平方米/天，环比飙升0.32%，月份与月份原则上起码。转至2021年，禽流感风险评估转至先导，购物中所心的防治情况下相较芜湖路更具优势；随着而今统筹禽流感风险评估和工商业价值观拓展取得显著成效，购物中所心客流逐渐飙升，零售店商描绘出修复近来。

（2）中所正路展示出：64.2%的比对中所正路楼价环比飙升，广州龙山中所心区中所正路月份仅次于

2021年年末，中卫小城市中所70.4%的中所正路（购物中所心）楼价环比飙升，11.4%的中所正路（购物中所心）楼价环比回升，18.2%的中所正路（购物中所心）楼价与上期起码；西段小城市中所58.8%的中所正路（购物中所心）楼价环比飙升，27.5%的中所正路（购物中所心）楼价环比回升，13.7%的中所正路（购物中所心）楼价环比起码。

绘出：2021年年末楼价环比涨急跌相当大的中所正路

原始数据；也：中所国金融比率系统会（浏览者试验性)

2021年年末，64.2%的比对中所正路楼价环比飙升，广州龙山中所心区中所正路、宁波钱江主全城所正路等10个中所正路楼价环比月份相较较相当大，其中所广州龙山中所心区中所正路楼价环比月份仅次于，为2.78%。与此同时，20.0%的比对中所正路楼价环比回升，在楼价环比急跌相较较相当大的10个中所正路中所，长沙市五一广场中所正路和北京八佰伴中所正路楼价环比急跌仅有超1%。

3、楼价近来：上都店面楼价将会全面性丧失，架构中所正路楼价或温和增长速度

上都来看，2021年年末，世界性上美国零售店商承继复苏大势，并带动也就是说商业性长时间丧失。与此同时，增值效益端的多元化和商业性补充端的同质化给商业性地产零售店商转型换装带来了相当大的压力。从店面专营零售店商展示出看，购物中所心店面和芜湖路店面的楼价价位正向分立，购物中所心的丧失往往好于芜湖路，但上都来看，2021年年末的百街百MALL店面楼价仍从未丧失到2019年上半年极低度，其中所有74.6%的比对芜湖路和58.9%的比对中所正路楼价极低2019年年末极低度。

未来2022年，在工商业停滞不前所丧失的文化背景下，美国零售店商商品价位两边扶植政府不断乏力，商业性地产零售店商或将在此期间描绘出上都复苏大势。预期2022年，随着美国零售店商长时间丧失以及也就是说商业性聪明才智货运与综合服务极低度不断提高，而今综合小城市店面楼价或描绘出下都丧失大势，架构中所正路楼价将会温和飙升。

综合小城市店面零售店商展示出

1、美国零售店商：2021年各省市价值观美国零售店商零售店总额逾44.08万亿，美国零售店商下都复苏

（1）增值效益：各省市价值观美国零售店商零售店总额开张收入增长速度12.5%，贵阳、广州零售店商丧失速度快

2021年，而今经历了世界性上禽流感反复、世界性周围环境深刻变异等首当其冲和难关，但美国零售店商仍展示出相当大结实，上都保持不稳定的丧失大势。根据国家统计局原始数据，2021年而今价值观美国零售店商零售店总额逾44.08万亿元，比上半年增长速度12.5%，极低于GDP工业产值4.4个估。2021年轻工业对工商业增长速度的自由度近80%，比上半年提极低了4.4个估。

全面性来看，社零总额年底度开张收入上都呈圆形回升近来。12年底，价值观美国零售店商零售店总额为4.13万亿元，开张收入增长速度1.7%，增幅较11年底份收窄2.2个估，美国零售店商面临短期工业产值单线压力。由于而今上都禽流感形势下都能避免，创附加值换装的内刻画能依旧强劲，并且最近“降准、降息”频现，年内有效地提振美国零售店商信心，倡导美国零售店商全面性复苏。

绘出：2021年1-11年底推选小城市价值观美国零售店商零售店总额及开张收入工业产值

注：塘沽价值观美国零售店商零售店总额从未公布，开张收入月份为5.7%

原始数据；也：各小城市统计局

分小城市来看，北京、塘沽和贵阳美国零售店商空间相当大，2021年1-11年底价值观美国零售店商零售店总额位列前所三，仅有突破1万亿，其中所北京以1.65万亿略极低于。开张收入来看，南岸价值观美国零售店商零售店总额开张收入增幅最极低，为29.1%；塘沽开张收入增幅最低，为5.7%。除北京外，其他3个中卫小城市价值观美国零售店商零售店总额开张收入增幅仅有极低各省市极低度。

（2）美国零售店商商品价位两边扶植政府长时间乏力

2021年以来，从中所央到大都，针对美国零售店商商品价位两边的拓展规划、扶植政府和安全措施等长时间乏力，倡导美国零售店商在此期间下都丧失。中所央层面，2021年7年底，国家税务总局编印《关于进行世界性增值中所心小城市孕育出建设工程工作的指示》，北京、塘沽、广东、塘沽、贵阳五个小城市排到其中所。大都层面，各地针对增值商品价位两边的扶植安全措施也年初进行。

上都来看，中卫小城市和架构西段小城市针对美国零售店商的拓展规划层级较极低，政府支持极少，力度也相当大。在而今工商业转型拓展，增值不断换装的过程中所，中卫小城市和架构西段小城市或长时间视作而今孕育出新型增值、打造出附加值片中的最主要基地，从将来商业性拓展将长时间现有、更新创新能力亦将不断提极低，系列产品店家对店面专营的效益也会长时间不断扩大，楼价存在飙升的内刻画力。

2、补充近来：新开张购物中所心上都量开张收入随之增长速度，盛宣怀空地买入覆盖面积开张收入增大

（1）购物中所心可用：15城已开张购物中所心2197个、17289万平方米，北京可用现有之首首

截至2021年底，店面楼价比率综合出现异常的15个小城市已开张购物中所心总共2197个，总占地覆盖面积达17289万平方米。其中所，北京已开张购物中所心总共395个，总占地覆盖面积达2616万平方米，可用现有之首各小城市之首。

（2）新开张购物中所心：15城新开张购物中所心220个，总占地覆盖面积达1730万平方米

从短期补充来看，2021年店面楼价比率综合出现异常的15个小城市新开张购物中所心总占地覆盖面积达1730万平方米（220个），开张收入增长速度近六成。其中所中卫小城市总共开张购物中所心82个，总占地覆盖面积达580万平方米，西段推选小城市总共开张购物中所心138个，总占地覆盖面积达1150万平方米。

（3）盛宣怀空地：2021年综合小城市盛宣怀空地买入覆盖面积为3929万平方米，开张收入增大17.6%

从长时间补充来看，盛宣怀空地买入增大，从将来店面附加补充或全面性增极低。2021年，店面楼价比率综合出现异常的15个小城市盛宣怀空地买入规划占地覆盖面积（市本级）总共有3929万平方米，开张收入增大17.6%。其中所中卫小城市买入覆盖面积为934万平方米，开张收入增大31.7%；西段小城市买入覆盖面积为2995万平方米，开张收入增大11.9%。从买入占到比看，西段小城市盛宣怀空地买入覆盖面积在15全城所的比例较2020年上升4.9个估。

3、效益近来：中卫小城市具有相当大商业性拓展潜能，知名系列产品在此期间的设计一西段小城市美国零售店商

（1）商业性潜能：中卫小城市增值极低度极低，商社体育场馆饱和度相较较极低，商业性拓展潜能大

对比量化小城市增值极低度和商业性体育场馆现有等极低效率，通过量度每平米商业性体育场馆所承载的增值极低度，可以判断小城市的商业性拓展潜能。以城镇人仅有增值性补贴和农村居民极低效率来量度小城市增值极低度，以一段时期内商业性开张办公用房的新开工覆盖面积来衡量小城市商业性体育场馆现有，同上明，中卫小城市人仅有增值性补贴极低，农村居民多，商业性体育场馆饱和度相较较极低，仍具有相当大的商业性拓展潜能；广州商业性拓展潜能之首各推选小城市首位。相较较而言，贵阳、绵阳等西段小城市，人仅有增值性补贴相较较极低，商业性体育场馆可用覆盖面积相当大，饱和度相较较较极低，商业性拓展潜能上都而言相较较相当大。

同上：2020年15城商业性拓展潜能

原始数据；也：中所指原始数据CREIS （浏览者试验性）

（2）系列产品的设计：知名系列产品在此期间的设计一西段小城市美国零售店商，消费品、文体娱乐节目系列产品展示出引人注目，咖啡系列产品逆势蚕食

2021年年末，一小区域深受禽流感和极端天气因素等原因首当其冲，增值效益增长速度加快，但在建设工程世界性增值中所心小城市等利好原因之上下，系列产品店家依旧推动在一西段小城市美国零售店商的的设计。

分业态来看，消费品增值移入，系列产品店家在此期间的设计一西段小城市极低端购物中所心；服饰系列产品展示出分立，一小快时尚系列产品拓展陷入不利因素，小众系列产品逐渐走入社会上视野；一小餐饮系列产品专营效益稍稍增极低，但咖啡系列产品展示出出较强结实，逆势蚕食；Z代人视作美国零售店商后援，一小潮玩系列产品和文体娱乐节目系列产品加快的设计。

商业性层极低楼价比率运行量化

根据中所国金融比率系统会商业性层极低楼价比率（浏览者试验性）对各省市综合小城市主要中所正路商业性层极低专营比对的调查原始数据，2021年四季度，各省市综合小城市主要中所正路商业性层极低最少楼价[1]为4.77元/平方米/天，环比飙升0.16%。从不同中所正路展示出来看，四季度商业性层极低楼价环比飙升的中所正路占到63.7%，楼价环比回升的中所正路占到33.8%，2.5%的中所正路楼价环比起码。

上都来看，2021年四季度，深受工商业单线压力、新冠肺炎禽流感局部散点愈演愈烈等原因因素，一小区域商业性层极低专营零售店商引人注目度稍稍增极低，但综合小城市工商业的不稳定的增长速度为商业性层极低零售店商运行提供了强力之上，随着零售店商效益在此期间原则上释放，商业性层极低零售店商上都在此期间下都运行。

1、楼价变动：2021年四季度综合小城市主要中所正路商业性层极低楼价环比飙升0.16%

绘出：2019年二季度-2021年四季度各省市综合小城市主要中所正路商业性层极低最少楼价及环比变异

原始数据；也：中所国金融比率系统会（浏览者试验性)

2021年年末，综合小城市商业性层极低零售店商专营效益原则上释放，带动商业性层极低楼价不间断两个季度环比飙升。上都来看，2021年，综合小城市主要中所正路商业性层极低最少楼价在有限范围内小幅波动，零售店商上都处于下都运行的状态。

2、中所正路展示出：63.7%的比对中所正路商业性层极低楼价环比飙升，塘沽望京、宁波钱江主城等中所正路月份靠前所

2021年四季度，中卫小城市比对中所72.2%的中所正路商业性层极低楼价环比飙升，27.8%的中所正路商业性层极低楼价环比回升。西段小城市比对中所总共有56.8%的比对中所正路商业性层极低楼价环比飙升，38.7%的中所正路商业性层极低楼价环比回升，4.5%的中所正路商业性层极低楼价与上期起码。

绘出：2021年四季度商业性层极低楼价环比涨急跌相当大的中所正路

原始数据；也：中所国金融比率系统会（浏览者试验性)

2021年四季度，63.7%的中所正路商业性层极低楼价环比出现飙升。科技和金融机构产业视作涡轮商业性层极低零售店商不稳定的拓展的“桌上型电脑”。TMT、生物医药等零售店业的头部跨国公司效益引领现像长时间显出，带动一小中卫小城市中所正路商业性层极低楼价飙升；而银行和证券等金融机构机构的换装搬离也造就了商业性层极低专营效益。

与此同时，33.8%的中所正路商业性层极低楼价仍处于回升阶段性。深受“双减”政府因素，以K12业务为主的在线教育零售店业加快转冷，对此类名店极少的中所正路演化成了迁走压力。此外，一小原定于三季度入市的商业性层极低深受禽流感因素拖延到四季度集中所入市，使得一小新兴中所正路商业性层极低补充上升，楼价单线压力加大。

3、楼价近来：商业性层极低效益长时间释放，四季度楼价小幅飙升，2022年年内迁走压力上升，楼价极低度承压

2021年四季度，而今工商业运行长时间下都，综合小城市工商业企稳向好，带动商业性层极低专营零售店商效益长时间引人注目，多个小城市架构中所正路商业性层极低零售店商净吸纳量创过往新极低，其中所科技、金融机构等零售店业头部跨国公司效益强势，视作零售店商效益后援。在此文化背景下，商业性层极低楼价比率出现异常的各省市15个综合小城市商业性层极低最少楼价环比小幅飙升，与贯穿年均的商业性层极低零售店商持续增长稳步稍稍区别。

未来从将来，在而今统筹禽流感风险评估和工商业价值观拓展成效长时间显出的大文化背景下，2022年而今国民工商业的停滞不前所复苏将为跨国公司的蚕食想象不错的工商业周围环境，进而对商业性层极低零售店商演化成强力之上。但同时，深受附加补充累积、禽流感期间被抑制的专营效益逐步释放完毕等多重原因因素，从将来一小小城市商业性层极低零售店商迁走率或将飙升，商业性层极低楼价或将面临单线压力。

综合小城市商业性层极低零售店商展示出

1、商品价位近来：小城市间商业性层极低零售店商效益分立，TMT除此以外跨国公司效益旺盛

（1）总占地覆盖面积：一、西段小城市甲级商业性层极低工程项目总占地覆盖面积保持不稳定的增长速度，中卫小城市占到比超五成

绘出：2021年四季度综合小城市甲级商业性层极低总占地覆盖面积

原始数据；也：中所指原始数据CREIS （浏览者试验性)

根据中所指出现异常原始数据（浏览者试验性），截至2021年四季度，中卫小城市甲级商业性层极低工程项目总占地覆盖面积总共17464万平方米，占到综合小城市增幅的54.4%，可用极少；西段推选小城市甲级商业性层极低工程项目总占地覆盖面积总共14668万平方米，占到综合小城市甲级商业性层极低增幅的45.6%。同时，西段内部不同小城市可用描绘出显著分立，绵阳、武昌、宁波增幅在2000万平方米以上，贵阳、芜湖、长沙市在1000-2000万平方米之间，塘沽、青岛、泰州、南昌在1000万平方米以内。

（2）迁走率：四季度推选小城市甲级商业性层极低迁走率显著分立，塘沽、贵阳迁走率小幅增极低

绘出：2020年四季度-2021年四季度推选小城市甲级商业性层极低迁走率

原始数据；也：中所指原始数据CREIS （浏览者试验性)

2021年四季度，推选小城市商业性层极低零售店商迁走率描绘出显著分立。在迁走率飙升的小城市中所，广东深受附加补充工程项目入市因素，迁走率较上季度飙升1.8个估至8.6%，但仍为推选小城市中所最低极低度；武昌、塘沽、绵阳、芜湖甲级商业性层极低迁走率仅有稍稍飙升。在迁走率增极低的小城市中所，塘沽得益于因特网科技跨国公司快速蚕食，专营效益快速增长速度，上都迁走率出现下跌，为14.8%，较上季度增极低1.4个估。贵阳在自贡市区域双城工商业圈、西部金融机构中所心、世界性增值中所心等政府利好文化背景下，零售店商专营效益不稳定的，迁走率为27.2%，较上季度增极低2.3个估。

（3）专营例子：四季度，TMT除此以外跨国公司效益相较较极少，仍是专营零售店商后援

2021年，中所指原始数据CREIS（浏览者试验性）总共出现异常到专营买入例子278琢，其中所TMT零售店业85琢，占到比达三成，效益相较较极少；专营和商务建筑业、批发以及零售店业、金融机构业、建筑和金融业等分别出现异常到47琢、44琢、27琢、19琢专营例子，以上五个零售店业合计占到比近8成。

2、大宗之买卖：综合小城市商业性层极低大宗之买卖上都展示出引人注目，中卫小城市优质商业性层极低资产零售店商除此以外较极低

2021年，商业性层极低楼价比率综合出现异常的15个小城市总共出现异常到已买入大宗之买卖223宗之。从小城市等级来看，中卫小城市总共出现异常到155宗之，占到比69.5%，其中所，北京、塘沽是大宗之买卖颇为引人注目的小城市，大宗之买卖比例共有82宗之、39宗之；广东和广州仅有为17宗之。西段小城市中所，泰州和宁波大宗之买卖相较较引人注目，共有19宗之和12宗之；贵阳、塘沽、芜湖和绵阳4个小城市仅有在5—10宗之之间。从买卖金额来看，2021年综合小城市出现异常到多琢金额相当大的大宗之买卖例子，如佳兆业集团控股控股公司有限公司130亿元收购塘沽耀辉世界性城；原则上健康被保险人控股公司控股公司有限公司91亿元收购塘沽SK层极低（原四人层极低）。

综合来看，2021年，综合小城市商业性层极低大宗之买卖上都展示出引人注目，除此以外是中卫小城市的优质商业性层极低写字楼价值长时间凸显，而外资在大宗之买卖零售店商的普及性也在不断提极低。根据2021年年末综合小城市商业性层极低零售店商的展示出，预期2022年优质商业性层极低写字楼的投资价值将全面性显出，商业性层极低大宗之买卖零售店商将会保持引人注目。

[1]商业性层极低最少楼价：指商业性层极低有效净楼价，即切掉赠予、优惠、免租期折合后的仅仅楼价。

本文替补于微信香港市民号：中所指研究院。其网站属下作者个人观点，不推选和讯网态度。融资据此可用，风险请自担。

（翻译者:李显杰）。

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